杭州土地12.12点评：不限房价区域集体遇冷

　　住在杭州网12月12日讯（记者 郑青青）全面取消地价上限后，杭州原定今日出让的10宗涉宅地共计成交9宗，成交体量合计86万方，成交金额134亿元。

　　一边是拱墅区刚需板块溢价飙升至38.3%刷新板块记录，一边是临安区低密宅地于挂牌期终止而未能成交。

　　一边是限房价区域维持热度，一边是不限房价区域集体遇冷。

　　无论是报名情况还是成交结果，都能看出：杭州土地市场未随着政策变化出现普遍回暖，仍是点状高热状态，且有进一步分化加剧趋势。

　　本场土拍几点观察：

　　1、不限房价区域集体遇冷：不限房价的4宗地块有1宗提前终止3宗底价成交，可以说全部遇冷。而溢价超过25%的地块分别位于相对中心区域的拱墅区的上塘北、石桥以及历来为热门的未来科技城板块。

　　2、点状高热、分化加剧：供应的10宗涉宅地，仅有3宗优势明显的铁路北、石桥、未科地块高溢价成交，临平、富阳等4宗地块底价，临安地块提前终止。

　　3、绿城拿地4宗、本土民企强势：从成交结果看，绿城无疑是最大赢家，9宗成交地块中，由绿城本体拿下3宗、绿城小镇拿下1宗，且4宗地块有一半为高热度的宅地，总拿地金额高达74.1亿元，占今日出让金的55%。另外5宗地块得主中，仅临平交通非民企，且4家民企中，有兴耀、伟星、富阳金腾房地产3家为浙江本土企业。

　　4、上塘北板块出现新标杆：地价上限解除，新板块标杆应运而生。铁路北地块溢价率38.3%成交，折合楼面价25258元/㎡，刷新上塘北板块楼面价记录。板块经历2020-2021两年的高供应模式后，宅地供应规模缩减显著，2022年至今板块仅供应两宗宅地，此前成交楼面价记录为2020年星创竞得的晶晖里项目（22695元/㎡+自持2%）。

　　以上结果大致可梳理为以下几个原因：

　　1、去化预期最重要：

　　本次最热门的铁路北地块，共有二十余家房企报名，正式竞价前的挂牌期，就出现了17轮报价，溢价率达27.45%。正式竞价后，冲至溢价38.32%，最终被兴耀竞得。

　　从区位、交通、综合配套看，这并非传统意义上的房地产高能级板块。

　　从利润空间看，成交楼面价25258元/㎡，新房精装限价36000元/㎡，房地差仅为10742元/㎡，利润测算在本批次地块中并不突出。

　　但地块有一个现时期最被房企看重的优势因素：板块新房去化速度快。

　　地块南面隔路即为滨萃悦府、澜栖府项目，此前新房中签率在10-20%之间，全项目去化周期均只用了4个月。

　　今日的兴耀地块总体量小于上述项目，加之当前板块内住宅存量仅3.6万方，后续竞争压力小。滨萃悦府、澜栖府项目可充分作为本次地块入市后的参考对照。

　　再看溢价次于铁路北的石桥、未科地块，具有一定的房地价差，且板块内住宅储备量较低，保障了去化安全性。

　　这也是为何不限房价区域反而集体遇冷的重要原因。虽然这些区域的拿地房企在房价上拥有“利润自由”，但什么样的房价对应什么样的去化速度，当前是未知。

　　2、“拼资金”成拿地关键：

　　取消土地最高限价改为价高者得，意味着房企拿地从实力+运气，改为完全凭实力，房企拿地规模方面的分化特征将进一步加大。绿城（含绿城理想小镇）扫货4宗，拿地寡头化趋势出现。

　　3、民企决策优势显露：

　　出价能力一体现在绝对的资金实力，二体现在出价周期的决策调整。

　　从第二个因素看，“价高者得”的规则更利于决策周期较短的民企。而央国企或向北京、上海等仍实行双限的高能级城市集中。如12月5日的上海第四批宅地出让，8宗地块几乎全由金隅、越秀、奉贤发展等央国企包揽，仅华丽家族一家民企与保利置业合作拿下一宗宅地。

　　其次，本次杭州拿地的兴耀、伟星、龙湖，在杭州住宅储备量并不大，有较为强烈的补仓需求，拿地的迫切性也更强。

　　本批次成交地块区位图（来源：决策通）

　　写在最后

　　同时设置地价上限与新房售价，其实是明确了房企利润空间。取消土地限价后，在限房价区域，就意味着拿地价越高项目利润越微薄。既要“拼刺刀”加大出资拿到地，又要在后续新房销售中保障项目获利。怎么控成本、保品质？该问题会成为限房价区域拿地房企的共同长考。